Vedtekter for Hofftunets Boligsameie

Revidert og vedtatt 21. januar 2003

 §1 SAMEIETS NAVN, OMFANG OG FORMÅL

Sameiets navn er Hofftunet Boligsameie. Sameiet består av 110 seksjoner av eiendommen gnr. 31, bnr 370 i Oslo.

Sameiets formål er å ivareta sameiernes felles interesser for så vidt angår eierskap, disponering, vedlikehold og drift av eiendommen gnr. 31, bnr 370 i Oslo, herunder bygningsmassen, fellesarealer og tekniske innretninger.

§2  RETTSLIG RÅDERETT

Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon, f.eks. til salg, utleie og pantsettelse, med de begrensninger som fremkommer i vedtektene.

Av hensyn til registrering skal sameiets styre til enhver tid holdes underrettet om alle overdragelser og utleieforhold. Den enkelte sameier er forpliktet til å underrette styret og forretningsfører om navn på beboer og hvordan denne kan kontaktes.

Utleie av garasjeseksjon kan bare skje til annen eier i sameiet og skal meddeles styret.

§3  FYSISK RÅDERETT OG PLIKTER

Seksjonen skal benyttes til boligformål, slik at bruken ikke er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av andre seksjoner. I særlige tilfeller kan styret gi samtykke til annen bruk. Samtykke skal innhentes fra styret før bruken påbegynnes.

Fellesanlegg, inklusive garasjeplasser, og fellesareal må brukes på en forsvarlig og hensynsfull måte og uten at det er til urimelig sjenanse for andre i sameiet.

Beboerne plikter å følge husordensreglene som til enhver tid er fastsatt og er innforstått med at brudd på disse anses som brudd på sameiernes forpliktelser overfor boligsameiet. Styret har fullmakt til å vedta midlertidige endringer av husordensreglene. Slike endringer skal uten unntak behandles og vedtas på første ordinære eller ekstraordinære sameiermøte.

Vedlikehold og renhold av seksjonen påhviler den enkelte sameier.

Til fellesarealer hører hele bygningskroppen som bl.a. omfatter vegger, vinduer, trapperom, heiser, ganger og andre fellesrom.

Som fellesanlegg regnes også originalt innbygget nett for vann og avløp i vegger, gulv eller tak frem til de enkelte seksjonene og fremføring av elektrisitet til seksjonens sikringsskap. Det samme gjelder andre innretninger og installasjoner som skal tjene sameiernes fellesbehov.

Den enkelte sameier har en særlig aktsomhets- og vedlikeholdsplikt når det gjelder våtrom, våtromsinstallasjoner og for den del av ventilasjonssystemet som ligger i seksjonen. Vedlikehold skal utføres forskriftsmessig, slik at lekkasjeskader unngås. Den enkelte sameier har således plikt til forskriftsmessig installasjon og vedlikehold av tilkoblinger til rørnettet for maskiner som benytter vann, samt plikt til å vedlikeholde/reparasjon av gulv med fuktsperre, sluk og rør frem til sluk.

Vedlikehold og/eller forandringer som påvirker byggets fasader mot ute- og fellesarealer, for eksempel alle utvendige byggkonstruksjoner som levegger, verandakasser, utskiftning av vinduer og dører, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning, må godkjennes av styret før tiltaket iverksettes. Styret kan i slike forhold pålegge sameieren å velge løsninger bestemt av styret.

Unnlater sameieren å foreta det vedlikehold som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi eller å avverge skader eller ulemper, kan styret sørge for vedlikeholdet for vedkommendes regning. Det samme gjelder retting av forandringer som styret ikke kan godkjenne.

§4  FELLESUTGIFTER

Sameiets utgifter fordeles mellom sameierne etter sameierbrøken.

Årsmøtet fastsetter på grunnlag av årsregnskap og budsjett et à konto beløp som innbetales forskuddsvis hvert kvartal av den enkelte sameier. Ved fastsettelse av à konto beløpene, kan det tas hensyn til om det bør bygges opp rimelige reserver. Ved overdragelse av seksjon kan det ikke kreves tilbakebetaling av eventuell andel av innbetalte reserver.

Sameier som ikke innbetaler sine fellesutgifter i rett tid, kan ilegges et purregebyr og forsinkelsesrente.

Unnlatelse av å betale à konto beløp etter påkrav utgjør vesentlig mislighold av en sameiers forpliktelser.

§5  BOLIGSAMEIETS PANTERETT

De andre sameierne har i medhold av eierseksjonsloven panterett i den enkelte seksjon for krav sameierne måtte få mot sameier som følge av sameieforholdet, slik som ubetalte fellesutgifter, inntil et beløp som for hver seksjon svarer til folketrygdens grunnbeløp (1G) på det tidspunkt da tvangsdekning besluttes gjennomført. Denne panteretten kan gjøres gjeldende av styret.

I tillegg har de andre sameierne tinglyst panterett i den enkelte seksjon med kr. 10.000,- til sikkerhet for seksjonseierens økonomiske forpliktelser overfor de øvrige sameierne. Panteretten er uten opptrinnsrett og med prioritet etter første gangs overdragelsessum, senere etter 90% av lånetakst.

§6  ETTERSYN

Den styret gir fullmakt, skal ha adgang til de enkelte seksjoner for å foreta ettersyn, installasjoner og reparasjoner når dette er nødvendig av hensyn til boligsameiet eller noen av de øvrige sameierne, og det tas rimelig hensyn til vedkommende sameier. Så vidt mulig skal rimelig varsel på forhånd gis til sameier / leietaker.

§7  MISLIGHOLD

Hvis en sameier til tross for skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine forpliktelser, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. For den skriftlige advarsel, pålegget om salg og gjennomføringen av salget, gjelder reglene i eierseksjonsloven.

Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan boligsameiets styre kreve fravikelse av seksjonen etter Tvangsfullbyrdelses- og Eierseksjonsloven. Styret kan også kreve fravikelse av bruker som ikke er sameier.

Styret kan beslutte at utleieforhold som er til sjenanse skal avvikles. Denne bestemmelse kan ikke endres uten enstemmighet blant sameierne.

§8  SAMEIERMØTET

Den øverste myndighet i boligsameiet utøves av sameiermøtet.

Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale- og stemmerett. Et annet medlem av sameiers husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmene, forretningsfører og leier av boligseksjon har rett til å være til stede og til å uttale seg.

En sameier kan møte med skriftlige fullmakter i henhold til eierseksjonsloven.

Sameierne har rett til å møte ved fullmektig som må være myndig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte, med mindre det fremgår at noe annet er ment. Fullmakten kan når som helst kalles tilbake.

En sameier har rett til å ta med seg en rådgiver til sameiermøte. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse etter egen avstemning med ordinært flertall.

Styret og forretningsfører har plikt til å være til stede på sameiermøtet med mindre det er åpenbart unødvendig eller det foreligger gyldig forfall.

Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for sameiermøte og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet på dette.

Sameiermøtet skal behandle saker angitt i innkallingen til møtet og kan bare treffe beslutninger i saker som er angitt i innkallingen. Dersom en sak ikke er nevnt i innkallingen er det ikke til hinder for at det treffes vedtak om innkalling til nytt sameiermøte til avgjørelse av forslag som er fremsatt i møtet.

For at forslag som krever 2/3 flertall av de avgitte stemmer skal kunne behandles på møtet, må hovedinnholdet i forslaget være beskrevet i møteinnkallingen.

I sameiermøtet har hver av sameierne en stemme for hver seksjon de eier. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning.

§9  SÆRLIG OM ÅRSMØTET

Ordinært sameiermøte (årsmøte) holdes hvert år innen utgangen av april måned.

Styret innkaller skriftlig til årsmøtet med et varsel på minst 8 og høyst 20 dager. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt dagsorden, herunder forslag som skal behandles på møtet. Med innkallingen skal også følge styrets årsrapport med revidert regnskap, forslag til budsjett, samt valgkomiteens innstilling.

Saker som en sameier ønsker behandlet på årsmøtet skal sendes inn skriftlig til styret senest 6 uker før årsmøtet.

Det ordinære sameiermøtet (årsmøtet) skal kun behandle:

1. styrets årsberetning
2. årsregnskapet med revisors beretning
3. budsjett
4. valg av styre, styrets leder, vararepresentanter og revisor
5. andre saker nevnt i innkallelsen

§10 EKSTRAORDINÆRE SAMEIERMØTER

Ekstraordinært sameiermøte holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst en tiendedel av sameierne skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

Styret innkaller skriftlig til ekstraordinære sameiermøter med minst 3 og høyst 20 dagers varsel. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet og de saker som vil bli behandlet.

Det ekstraordinære sameiermøtet skal kun behandle saker som er nevnt i innkallingen til møtet.

§11  LEDELSE OG PROTOKOLLERING AV SAMEIERMØTE

Sameiermøtet ledes av styrets leder, med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder som ikke behøver å være sameier.

Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som treffes av sameiermøtet. Protokollen underskrives av møtelederen og minst to av de tilstedeværende sameiere valgt av sameiermøtet. Protokollen skal sendes sameierne. Som del av protokollen inngår en kortfattet redegjørelse for hvert vedtak.

§12  SAMEIERMØTETS BESLUTNINGSMYNDIGHET

Med de unntak som følger av loven eller vedtektene fattes alle beslutninger av sameiermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmer.

Det kreves minst totredjedels flertall av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om:

1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,
2. omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter,
3. salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap,
4. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,
5. samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter for boligformål,  til annet formål eller omvendt,
6. samtykke til reseksjonering som nevnt i  §12 annet ledd annet punktum i eierseksjonsloven,
7. tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene.
8.  endring av boligsameiets vedtekter kan bare besluttes av sameiermøtet med minst totredjedels flertall av de avgitte stemmer, om ikke eierseksjonsloven stiller strengere krav.

Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av boligsameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere.

Sameiermøtet fastsetter husordensregler med alminnelig flertall.

§13  INHABILITET

Ingen kan som sameier eller fullmektig delta i noen avstemning på sameiermøtet om avtale overfor seg selv eller nærstående om eget eller nærståendes ansvar. Heller ikke kan noen delta i avstemning om avtale overfor tredjemann eller om tredjemanns ansvar, dersom vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i saken.

§14  STYRET

Styret velges av sameiermøtet for ett år av gangen.  Styret består av 3 medlemmer. I tillegg velges 2 varamedlemmer, herav 1. og 2. varamedlem.  Styrets leder skal velges særskilt.

§15  STYREMØTER

Det innkalles til styremøte av styrelederen etter behov eller når et styremedlem eller forretningsfører forlanger det.

Innkallingen skal angi tid og sted for møtet og de saker som vil bli behandlet.  Styremøtet ledes av styrets leder, eventuelt i dennes fravær av valgt møteleder.  Det skrives referat fra styremøtet som skal godkjennes av styret ved neste styremøte.

§16  STYRETS MYNDIGHET M.V.

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av boligsameiets eiendom og ellers sørge for forvaltning av sameiernes fellesanliggender i samsvar med lov, vedtekter, husordensregler og vedtak av sameiermøter. Styret skal herunder sørge for å utarbeide og ajourholde plan for løpende og periodisk vedlikehold av fellesareal og fellesanlegg.

Styret skal sørge for at eiendommen med bebyggelse til enhver tid er fullverdiforsikret.

Styret representerer sameierne og forplikter seg med sin underskrift i saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, herunder gjennomføring av vedtak truffet av sameiermøte eller styre og rettigheter og plikter som angår fellesareal og fast eiendom for øvrig. Sameiet forpliktes ved underskrift av styrets leder og et styremedlem i felleskap. Styret kan meddele prokura. Løpende utgifter kan anvises av styreleder alene.

I saker som gjelder vanlig forvaltning og vedlikehold kan forretningsfører representere sameierne på samme måte som styret. Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i sameiermøte kan også tas av styret om ikke annet følger av lov, vedtekter eller sameiermøtet. Styret har plikt til å treffe alle bestemmelser som ikke loven eller vedtektene har lagt til andre organer.

Styret ansetter, sier opp og avsetter forretningsfører og funksjonærer, gir instruks for dem, fastsetter lønn og fører tilsyn med at de oppfyller sine forpliktelser.

Styret er beslutningsdyktig når minst 2 ordinære styremedlemmer er til stede.

Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjør møtelederens stemme utslaget.

Styremedlem eller forretningsfører må ikke delta i behandling eller avgjørelse av noe spørsmål som vedkommende eller nærstående har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.

Styret skal sørge for forsvarlig og ordentlig arkivering av alle saksdokumenter som vedrører sameiet og sameiernes fellesanliggender.

Styret skal sørge for en ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskapet skal revideres av revisor, valgt på sameiermøtet. Revisor skal være registrert eller statsautorisert.

§17  ERSTATNINGSANSVAR

Ved skade som skyldes forsett eller uaktsomhet fra seksjonseier eller beboer og som dekkes av boligsameiets forsikring, kan boligsameiet kreve egenandel, avkortning og andre direkte utlegg som følge av skaden dekket av seksjonseier. Det gjelder uansett om skaden oppstår på fellesareal eller seksjonseiers bruksareal.

§18  DIVERSE

Ved utleie plikter sameier å gjøre leietaker kjent med sameiets vedtekter og husordensregler.

Eier av seksjon som ikke bor i sameiet skal melde sin eller kontaktpersons adresse til styret.

Den enkelte sameier plikter å delta på 2 dugnadsdager pr. år etter innkalling fra styret. Ved fravær fra en dugnad skal sameieren innbetale et beløp bestemt av styret.

§19  EIERSEKSJONSLOVEN

For øvrig kommer den til enhver tid gjeldende eierseksjonslov til anvendelse.

Oppdatert 22.01.08 av  Styret